如果你正在計劃在澳洲買房、出售房產，或以信託、公司名義持有資產，2026 年有一項不能錯過的法規變化。
澳洲《反洗錢與反恐融資修正法》（Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing Amendment Act 2024）已於 2024 年底完成立法，並訂於 2026 年 7 月 1 日 正式施行。這項改革將超過 80,000 個新實體納入 AUSTRAC 監管體系，是澳洲近二十年來規模最大的金融合規制度變革。
一、AML Tranche 2 是什麼？為什麼現在才推行？
回顧：第一階段（Tranche 1）自 2006 年起施行
澳洲的反洗錢與反恐融資框架(AML/CTF Act)並非全新概念。早在 2006 年，第一階段就已針對以下高風險金融機構上路：
- 銀行、信用合作社
- 專業匯款服務業者
- 賭場與博彩機構
- 數位資產與加密貨幣服務商
這些機構長期以來已有完善的客戶身份核查（KYC）和可疑交易申報機制。
第二階段的背景：堵住「專業服務」這個缺口
然而，監管機構 AUSTRAC 與國際組織 FATF（金融行動特別工作組）的調查顯示，一部分不明資金並非透過銀行進出，而是借助 房地產交易、律師事務所、會計師行 等管道完成轉移。 由於這些「守門人」行業長期不在監管範疇內，形成了金融犯罪的灰色通道。Tranche 2 的核心目的，就是填補這個長達近二十年的制度漏洞，讓澳洲的金融監管與國際標準接軌。
二、哪些行業從 2026 年 7 月起納入監管？
以下行業的從業者將首次成為 AUSTRAC「報告實體」(Reporting Entity)，必須依法核查客戶的身份與資金來源：
| Tranche 2 全新納管行業一覽 | |
| 🏠 房地產業： | 不動產仲介、買方代理（Buyer’s Agent）、房產開發商 |
| ⚖️ 法律服務業： | 律師、過戶師（Conveyancer）、公證人 |
| 🧾 財稅服務業 | 會計師、稅務顧問 |
| 🏢 公司與信託服務業 | 設立公司、管理家族信託的服務機構（TCSP） |
| 💎 高價零售業 | 貴金屬商、珠寶商（達到特定交易金額門檻） |
重要提示：這些行業人員並非在調查你是否犯罪，而是履行法定義務。核查身份和資金來源，是這項法規對他們的強制要求，與你是否有任何不法行為無關。
三、3個你需要記下來的日期
| 01 | 2026年3月31日 | Tranche 2 機構開放向 AUSTRAC 登記；Tranche 1 機構合規截止 |
| 02 | 2026年7月1日 | 反洗錢法第二階段正式生效，律師、房仲、會計師全面納入監管 |
| 03 | 2026年7月29日 | AUSTRAC 登記截止日，未完成登記的機構面臨最高 A$3,300 萬罰款 |
注意：以上時間節點為本文截稿時的官方資訊。建議定期確認 AUSTRAC 官方網站（austrac.gov.au）以掌握最新動態。
四、對你有什麼實際影響？
「我沒有洗錢，這件事跟我有關係嗎？」
你不會因為這項法規受到罰款或法律追究。但只要你進行房地產交易或使用相關專業服務，辦事的流程和所需文件就會與過去不同：
1. 文件要求更完整，過戶時間可能延長
律師、過戶師和房仲在辦理交易前，必須完成身份核查和資金來源確認。若你準備的文件不齊全，或說明不夠清楚，過戶流程可能延誤 15 至 60 天。
2. 部分專業服務費用可能因此調整
隨著合規成本增加，部分律師、過戶師或帳務服務的收費可能有所調整。預估額外的文件處理費用約為 A$1,000–3,000，視個案複雜程度而定。
3. 海外資金來源需要更清楚的說明
若你的購房資金來自澳洲境外——無論是個人儲蓄、父母資助、或台灣的資產出售所得——都需要附上對應的匯款記錄、銀行對帳單，以及資金用途說明（如為贈與，則需提供贈與信）。
4. 以公司或信託名義購房：核查範圍最廣
對照你的情況：影響程度一覽
| 你目前的情況 | 法規影響程度 |
| 自住、近期無買賣計劃 | 幾乎無影響 |
| 計劃出售現有房產 | 低度至中度影響 |
| 計劃購買第二間或以上 | 明顯影響 |
| 以公司或家族信託名義持有 | 影響最顯著 |
五、文件準備清單：提前備妥，交易不卡關
根據 AUSTRAC 的合規要求，以下是建議在 2026 年 6 月底前整理完成的核心文件：
| ① 身份核查文件（所有人適用） |
| • 有效護照（正本或認證副本） |
| • 澳洲駕照或政府核發的附照片身份證件 |
| • 澳洲 PR 卡或有效簽證確認文件（如適用） |
| ② 居住地址證明（3 個月內發出） |
| • 水電、瓦斯或網路服務帳單（顯示全名與地址） |
| • 銀行對帳單（顯示姓名與郵寄地址） |
| ③ 資金來源說明（最容易產生延誤的環節） |
| • 本地收入： 近 3–6 個月銀行對帳單 + 雇主薪資單（Payslip） |
| • 海外匯款： 國際電匯憑證 + 贈與信（Gift Letter，需載明金額、匯款人關係、無償性質） |
| • 房產出售所得： 原始買賣合約 + 過戶結算表（Settlement Statement） |
| • 投資收益： 股票交割單、基金贖回記錄或其他資產變現憑證 |
| ④ 公司或信託結構額外所需（如適用） |
| • 信託契約（Trust Deed）完整版本 |
| • 受益人完整名單（姓名、出生日期、國籍） |
| • 受託人身份證明（若為公司受託人，需附公司章程與所有董事護照） |
| • ASIC 公司登記資料與股權結構說明 |
| • 任命人（Appointor）身份及控制關係說明 |
六、常見問題 FAQ
Q：澳洲公民或 PR 也受影響嗎？
是的。這項法規適用於在澳洲進行相關交易的所有人，不論國籍或居留身份。唯一的差異在於，PR 和公民免繳外國人附加稅，但同樣需配合身份與資金來源核查。
Q：我只是自住，不打算買賣，需要擔心嗎？
幾乎不需要。這項法規的影響主要集中在正在進行交易的人——包括買房、賣房、設立信託或公司。若你只是持有房產並自住，日常生活不受直接影響。
Q：為什麼我的律師或房仲突然要求更多文件？
從 2026 年 7 月起，這是他們的法定義務，並非個別要求。提前備妥相關文件，是確保交易順利完成的最有效方式。
Q：這項改革對澳洲房市的整體影響是什麼？
短期內，文件審查的增加可能導致部分交易流程拉長。從長遠來看，這項改革有助於提升市場透明度，降低不明資金介入的風險，對於合法買家和長期投資者而言，是更健康的市場環境。
Q：現在應該採取什麼行動？
建議在 2026 年 6 月底前完成三件事：一、整理好上述文件清單；二、與你的律師或買方代理確認具體要求；三、如涉及海外匯款，提前聯繫你的銀行確認匯款流程。
參考資料與延伸閱讀
- AUSTRAC — AML/CTF Reform Page｜austrac.gov.au
- Department of Home Affairs — Overview of the AML/CTF Amendment Act 2024
- Norton Rose Fulbright — Australia AML/CTF Reforms: A New Era in Financial Crime Prevention（2025）
- Crowe Australasia — Navigating AUSTRAC’s Tranche 2 reforms（2025）
- CommBank — AML/CTF Compliance Updates for Business 2026
- AML Advisers — Family Trusts Under Tranche 2（2026）
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