澳洲房價可能還沒跌完。
Westpac 最新將 2026 年澳洲住宅價格預測由 -3% 下修至 -6%， 並預測這一輪房市從高點到低點（Peak to Trough）可能修正約 7.3%。
其中 Sydney 預測修正幅度達 -10.4%， Melbourne 為 -8.6%； 但 Brisbane 預測只有 -4.0%。
有趣的是，同一份預測裡，Westpac 卻認為全澳住宅價格到了 2027 年可能 +3%，2028 年進一步 +8%。
這就產生一個很值得研究的問題： 如果澳洲房價現在還在修正，為什麼 Westpac 認為兩年後又可能重新加速？
答案不只是「澳洲缺房」這麼簡單。 利率、借貸能力、人口、住宅供給，以及市場上有沒有出現大量賣壓， 才是理解這一輪房市週期更重要的幾個變數。
資料來源：Westpac，September 2026。以上均為 Westpac 對全澳住宅價格的預測，並非未來實際結果。
澳洲房價正在修正，但每個城市完全不同
先釐清兩組容易被混淆的數字。
Westpac 預測的 2026 年 -6%， 指的是全澳住宅價格在 2026 calendar year 的變化； 而 -7.3% 則是 Westpac 預測這一輪房市 從高點到低點（Peak to Trough）的累計修正幅度。
如果進一步拆開主要城市，差距更加明顯：
| 城市 | Peak → Trough 預測 |
|---|---|
| Sydney｜雪梨 | -10.4% |
| Melbourne｜墨爾本 | -8.6% |
| Perth｜珀斯 | -4.8% |
| Brisbane｜布里斯本 | -4.0% |
| Adelaide｜阿德雷德 | -2.1% |
Westpac 在最新 Housing Pulse 中認為， 2026 年初開始的房市修正已經 「broadened and intensified」——範圍擴大，而且程度加深。
因此現在的房市降溫並不是假象。 但 Sydney -10.4% 與 Brisbane -4.0% 的差距也提醒我們： 「澳洲房市」不能被當成一個單一市場來看。
為什麼 Westpac 認為 2027 年之後又可能回升？
最直接的答案，是利率週期。
目前高利率正在壓低澳洲家庭的借貸能力。 Cotality 估算，2026 年 2 月以來的累積升息， 已讓中位數收入家庭的借貸能力減少接近 A$90,000，約相當於購買力下降 9%。
Westpac 的基準預測是，RBA 將在 2027 年 8 月開始降息， 並預估之後共有三次、每次 25 個基點的降息。
如果金融條件開始放鬆，借貸能力與購屋信心便可能逐步恢復。
Cotality 的觀點更值得注意： 房市甚至不一定要等到 RBA 真正開始降息才反應。 如果買家開始相信利率已經到頂，而且下一個方向終究會往下， 市場信心就可能提前改變。
Source： Cotality｜RBA rate hike deepens housing market headwinds
第二個原因：房價在跌，但人口沒有停止增加
房價修正代表購屋能力受到壓力， 但並不代表澳洲的住房需求同步消失。
ABS 最新人口資料顯示，截至 2026 年 3 月， 澳洲人口達到：
從季度人口變化可以更清楚看到澳洲人口成長的組成。 Net Overseas Migration｜淨海外移民仍是人口成長的重要來源， 而 Natural Increase｜自然增加則相對穩定。
澳洲一年仍增加約 39.27 萬人， 其中淨海外移民（Net Overseas Migration）貢獻約 29.21 萬人。
這裡需要特別注意： 人口增加並不等於房價一定上漲。
但人口成長與 household formation 會影響住宅與租賃需求， 因此當我們研究澳洲中長期房市時， 人口仍然是一項不能忽略的結構性變數。
Source： Australian Bureau of Statistics｜National, state and territory population, March 2026
第三個原因最反直覺：房價跌，反而可能讓新房更難蓋
房價下跌通常被理解成「房子變便宜」。 但站在住宅供給端，事情沒有這麼簡單。
RBA 在 2026 年 8 月的 Statement on Monetary Policy 中指出， 較弱的住宅價格，也會降低興建新住宅的誘因。
RBA 對 Dwelling Investment 的最新預測為：
2027｜-0.7%
2028｜-0.8%
高利率一方面壓低買方的借貸能力， 另一方面也提高開發與融資環境的壓力。 如果售價下降、成本卻沒有同步下降， 部分住宅開發案的 feasibility（開發可行性）就可能受到影響。
↓
房價修正
↓
開發可行性承壓
↓
新住宅供給可能受到影響
因此，如果未來利率下降、需求重新回來， 但住宅供給問題仍然沒有解決， 供需壓力也可能重新出現。
Source： Reserve Bank of Australia｜Statement on Monetary Policy, August 2026
第四個原因：現在還沒有看到大量賣壓
這可能是 Westpac 整份報告裡最值得注意的一句話：
Westpac 同時指出，目前實體住宅與掛牌市場的供需仍然相對緊張。
白話來說，目前比較明顯的是： 買家的購買能力下降。
但這和大量屋主因為財務壓力而被迫出售住宅， 是兩種不同的市場狀況。
如果未來失業率大幅上升，導致 Forced Selling 增加， 市場的供需結構就可能改變。 因此「賣壓」會是接下來值得持續觀察的重要指標。
2022 年曾經發生過類似的修正
Westpac 在最新 Housing Pulse 中特別指出， 這次預測的 -7.3% Peak-to-Trough correction， 幅度大致與 2022 年澳洲房市的修正相近。
2022 年開始的快速升息， 同樣大幅降低借貸能力並壓低住宅價格。 但後來市場又重新回升。
這段歷史提供了一個值得注意的參考： 房價不一定要等到 RBA 真正開始降息，才會開始反應。
房地產市場會提前反映市場對未來利率、經濟與需求的預期。 因此，如果買家逐漸相信升息週期已經結束， 市場行為就可能在正式降息以前開始改變。
過去市場表現僅供比較，2022 年的經驗並不代表 2026–2028 年一定會重演。
市場也不是所有人都認為 2026 會跌這麼多
Westpac 的 -6% 並不是市場唯一的預測。
例如 KPMG Australia 在 2026 年 8 月發布的 Residential Property Market Outlook， 對全澳 House Prices 的預測相對溫和：
KPMG 與 Westpac 對 2026 年修正幅度的判斷差異很大， 但兩者都有一個共同方向： 都認為 2027 年住宅市場可能重新回到正成長。
不過兩份預測的統計口徑並不完全相同： Westpac 使用的是全澳住宅價格（dwelling prices）， KPMG 上述數字則是全澳 house prices， 因此不能直接把兩組數字當成完全相同基準比較。
Source： KPMG Australia｜Residential Property Market Outlook 2026
Westpac 也可能看錯：接下來要觀察四個變數
01｜Inflation 通膨
如果通膨持續高於預期，RBA 的高利率環境可能維持更久，
Westpac 預測的降息時間也可能改變。
02｜Unemployment 失業率
現在 Selling Pressure 仍低；
但如果就業市場明顯惡化並增加 Forced Selling，
房市修正的程度可能與目前預測不同。
03｜Population & Migration 人口與移民
如果人口與淨海外移民成長低於預期，
住房需求也可能低於目前模型假設。
04｜Housing Supply 住宅供給
如果新住宅供給大幅增加，供需壓力可能下降；
反之，如果開發可行性持續受到高成本與融資環境影響，
供給問題可能延續更久。
比「房價還會跌多少」更值得看的三件事
看完這次 Westpac 的預測，我反而不會急著回答： 「現在是不是最低點？」
因為沒有人能精準知道最低點在哪一天。
我認為接下來更值得持續追蹤的是：
② Selling Pressure 有沒有開始增加？
③ 住宅供給有沒有真正追上人口與住房需求？
Westpac 預測的 2027 +3%、2028 +8% 並不是保證。
通膨、失業、人口、住宅供給與政策變化， 都可能讓這條路徑提前、延後，甚至完全改變。
但這份報告真正值得看的地方，是它提醒我們：
「現在房價正在下跌」與「未來房價可能重新上漲」， 其實並不矛盾。
現在影響市場最大的力量是高利率與借貸能力下降； 而人口、住房需求與住宅供給， 則是變化速度更慢的結構性因素。
下一個房市週期什麼時候開始， 關鍵可能不只是「價格跌夠了沒有」， 而是這些條件什麼時候開始改變。
Westpac｜Housing Pulse, September 2026
Westpac IQ — Housing Pulse
Westpac｜Updated Housing & Interest Rate Forecast, September 2026
Westpac — Housing Forecast
Reserve Bank of Australia｜Statement on Monetary Policy, August 2026
RBA — Economic Outlook
Australian Bureau of Statistics｜National, State and Territory Population, March 2026
ABS — Australian Population
Cotality｜RBA Rate Hike & Housing Market Analysis, September 2026
Cotality — Housing Market Analysis
KPMG Australia｜Residential Property Market Outlook, August 2026
KPMG — Residential Property Market Outlook
本文整理公開市場資料供市場研究與資訊參考。 文中 Westpac、KPMG 及其他機構所提供之未來房價、利率及經濟數據均屬預測， 不代表未來實際結果，亦不構成個人財務、法律、稅務或投資建議。
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