澳洲房市週報｜更新日期：2026 年 10 月 3 日
本週澳洲房市的重點是：央行又升息、房價跌勢擴大，但新住宅供給也在放慢。對台灣買家來說，現在除了比較售價，也要重新確認貸款與持有成本。
央行升息至 4.60%，買房要先重算貸款
澳洲央行在 9 月 29 日升息 0.25 個百分點，將現金利率目標從 4.35% 提高到 4.60%。央行表示，通膨仍高，能源價格與企業成本壓力也沒有消失。
白話說，就是央行還不放心讓借錢變便宜。對需要貸款的買家而言，即使房屋售價下降，每月還款仍可能增加，可貸金額也可能縮小。實際房貸利率與調整日期，要看各銀行及個別貸款條件。
房價便宜一點，不一定代表買起來更輕鬆。 先確認貸款能借多少、每月能負擔多少，再決定購屋預算。
最新房價：下跌已經不只雪梨、墨爾本
Cotality 在 10 月 1 日公布的資料顯示，全澳住宅價值指數 9 月下跌 1.1%，已連續六個月下跌，較今年 3 月高點低 5.2%。 9 月 Brisbane 下跌 1.5%、Sydney 下跌 1.4%、Melbourne 下跌 0.7%； 除 Darwin 外，其餘首府城市都下跌。
對台灣買家來說，現在可以更仔細比較價格、付款條件與物件品質。 不過，這是整體住宅市場指數，不代表每個新建案都會照同樣幅度降價， 也不能把 Brisbane 的數字直接套到 Gold Coast。
央行最新報告：有壓力，金融體系仍有韌性
澳洲央行在 10 月 1 日發布《金融穩定報告》，認為澳洲金融體系仍有韌性。 多數借款家庭有一定的房屋淨值與儲蓄緩衝，銀行也有能力應付經濟轉弱。 這份報告是風險評估，本身沒有新增買房禁令。
白話說，現在借款與持有成本比較吃力，但不能只因房價下跌， 就直接說澳洲房市要崩盤。買家更需要確認自己能否承受利率、空置與額外支出。
資料來源：澳洲央行，2026 年 10 月 1 日《金融穩定報告》
通膨回到 4%，租金仍在上升
澳洲統計局在 9 月 30 日公布，8 月全年通膨率由前一個月的 3.5% 升至 4.0%。其中，租金較去年同期上升 3.6%。
這代表房屋價格與租金可能走不同方向： 房價下跌，租金仍上升。 但屋主的貸款、管理與維修成本也要一起算， 不能只看租金增加，就認為淨收益一定變好。 這項租金數據反映 CPI 所衡量的租金變化，並非每個城市新出租物件的開價。
資料來源：澳洲統計局，2026 年 9 月 30 日發布；統計期間為 8 月
新房核准減少，供給短期不會突然增加
同樣在 9 月 30 日發布的數據顯示，8 月經季節調整的住宅建築核准量下降 6.1%，至 16,953 戶。
白話說，獲准興建的住宅比前一個月少。 不過，從核准到完工交屋還有一段距離， 這筆數據反映未來供給的前端，不能直接當成現在已完工房屋的數量， 也不能只用一個月的變化判定供給趨勢。
有沒有新的海外買家禁令？
截至 2026 年 10 月 3 日，本次查核未找到本週新增的全國海外買家住宅禁令。 目前官方住宅用地指引仍列明：外國投資者原則上至 2029 年 6 月 30 日不得購買既有住宅，僅有有限例外。
新屋與期房仍可依規定申請，並非全面禁止台灣人買澳洲房產。 實際能否購買，還要看買家身分、物件類型與相關核准條件。 海外買家禁令屬聯邦政府的外資政策，與央行利率決策是不同事項。
資料來源：澳洲財政部住宅用地指引，2026 年 7 月 1 日更新
對台灣買家來說，這週該注意什麼？
現在看澳洲房產，可以把問題問得更具體： 這間房子我能不能買？貸款能不能過？ 買了之後，每年需要負擔多少？
對留學家庭而言，要把孩子就讀學校、預計居住年限與通勤放進比較； 對投資者而言，要把租金、空置、管理費、維修與貸款支出一起計算。 若以現金購屋，也要評估持有成本與未來出售的市場條件。
澳洲房價正在調整，真正要比較的，是你能不能買、 貸款能不能過，以及買了之後每年要負擔多少。
如果你正在比較 Melbourne、Brisbane、Sydney、Gold Coast、Perth 或 ACT， 可以先整理目標城市、預算與購屋目的， 再以目前可選的物件與實際成本逐一比較。
與上個月相比，台灣買家該怎麼看？
與 8 月相比，9 月澳洲房市的調整更明顯：全澳住宅價值指數的單月跌幅由 0.9% 擴大至 1.1%。 不過，各城市走勢不同，墨爾本跌幅由 1.1% 收窄至 0.7%， 布里斯本則由 1.0% 擴大至 1.5%， 不能用同一個結論看待所有市場。
對台灣買家而言，價格調整提供了重新比較物件的機會， 但央行升息至 4.60%， 也讓貸款與持有成本更需要仔細計算。
現在值得關注的，不只是房價降了多少，而是同樣的預算， 能否買到更符合需求、也能長期負擔的房子。
資料來源： Cotality 8 月房市數據、 Cotality 9 月房市數據、 澳洲央行 9 月 29 日利率決議。
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